2021年楼市展望:总结2020年楼市真相,发现明年3个启迪

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查看561 | 回复7 | 2020-12-20 08:00:03|发表时间:2020-12-20 08:00:03| 显示全部楼层 |阅读模式
2020年,是一个不同寻常,蕴涵变革的一年。
而作为作为经济发展的稳定器和压舱石的房地产,也不负众望,也率先走出疫情的阴霾,不仅步入正轨,还超乎预期的发展。
据可靠消息称,2020年前11月全国卖地收入6.5126万亿元,加上五项房地产税收1.7616万元,房地产总收入8.2742万亿元。总收入首次超10万亿元,占全国财政收入60%以上,占地方财政收入的90%。
如此看来,这一年里,房地产行业的成就,不仅没受疫情的影响,反而每况愈上。
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楼市观察

  • NO1 2020年的楼市,经历了沧桑巨变!
1 房住不炒,定基定调;因城施策,精准调控
新冠病毒肆掠全球,疫情之下,百业颓废。
即使在这种情况之下,也要坚持房住不炒,并不把房地产作为短期刺激经济的手段,多方位的调控,以达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。
这充分说明了一个问题:房住不炒,是雷打不动的基调!
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房住不炒
当然,房住不炒,并不代表一概而论。房住不炒是基调,但是具体手段需要灵活多变。为了减弱疫情防控的影响,上半年各个城市灵活地因城施策,从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年各地楼市趋热,又接连升级楼市调控政策,遏制房价的过快过热地增长。
2 金融强化:遏制开发商融资,收紧购房者贷款
在楼市当中,金融杠杆,无疑是一个重要的手段。
有针对房企的“三道红线”,使得房地产融资政策趋向收紧,其目的是防范房地产的金融风险。不仅从需求端到供给端,还从各融资渠道分项收紧到总量把控,使得向银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄,房企现金流不得不更多依赖销售回款。
无独有偶,最近买房的朋友也发现了,房贷的放款周期也变得很长了。这是在收紧房贷,不光放款慢,普遍的利率也都提高了。
2020 年一季度末,金融机构人民币各项贷款余额 160.21 万亿元,同比增长 12.7%。其中人民币房地产贷款余额46.16万亿元,同比增长13.9%。
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一季度居民贷款组成
简单总结就是,在金融方面,无论是管控开发商的融资,还是购房者的贷款,都在逐渐收紧,防范于未然。
3 土地供应增加,市场库存提升
这里有这样一个数据:
2020年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米,同比增长约3%。
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房屋上市面积走势
不光是新建面积提升,还有的是节节攀高的地价,更有的是库存的短线拉升。截至10月底,20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月,较2019年末延长1.9个月。
这个库存的增多,还面临着一个问题,那就是节节攀升的房价导致成交量的下跌,这无疑也是一个难题。
据资料统计,截止今年11月份,全国300城住宅用地推出11.1亿平方米,同比增长2.2%;成交9.3亿平方米,同比增长6.3%;成交楼面价为4698元/平方米,同比上涨10.9%;平均溢价率为16.0%。
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住宅用地推出和成交相关指标同比变化
降价吧,地价都那么高了,而且又害怕引起连锁反应;不降价吧,金融融资受限,成本与日俱增。所以最终就出现一种胶着,形成价高量跌的胶着,就看谁先沉不住气了。

  • NO2 2021年的楼市,将迎来崭新的开始!
启迪一: 基调不变,渐回正轨
如果把房地产比如一匹野马,过往担心这匹野马挣脱缰绳,糟蹋庄稼。
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房地产像匹野马
那么现在不用担心了,头套、缰绳、马鞍都给配上了。虽然以前这匹野马调皮,糟蹋了一些庄稼,并且一路疾驶一时间难以刹车。但是现在终于步上了正轨,回归正常只是时间问题。
当然,也不用担心因此这匹野马就不得重用了,毕竟目前来说,中国经济这辆马车,撇开了这匹野马,还真没谁拉的动。
从今年的经历来看,房住不炒是一项长期坚持的基调。
这个基调,并不是为了抹杀野马的动力,只是为了让野马更好的为己所用。并且无论是对地方,对开发商,对购房者,不仅从调字着手,还从控字着手,真正的实现了全方位,多角度的把控。
启迪二:分化凸显,焦点变更
接着上面举的例子,只要中国经济这辆马车一直处于高速的行驶,那么房地产这匹野马也同样保持高速行驶。
唯一的区别是,分化在各个方面凸显。
不同的城市,房价会出现分化,这个主要是根据人口和城市发展状况来决定。
不同的房屋,房价会出现分化,这个主要根据需求的改变和理念的更新决定。
不同的时间,政策会出现分化,这个主要根据当地具体情况和楼市的大环境。
不同的阶段,购房需求也分化,这个主要根据当地的房价和居民收支来决定。
作为购房者来说,不同的需求,在特定的时间段,择城、择区、择房,就成了一件需要仔细考量的事了。而这一切分化的原因,都源自于焦点的变更。
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楼市分化
启迪三:发展趋于平缓,需求回归理性
当房子逐渐回归居住本质,人们的共识也形成房住不炒,那么慢慢的购房者就会开始聚焦焦点于房屋本身的价值,而不是过分热衷于其金融属性。
金融收紧,各方调控,只能平稳健康发展;共识达成,房价分化,只能回归理性需求。
当然,平缓发展也是发展,回归理性也有需求。在这种态势之下,根据分化的差距,就要针对性的选择。
如何选择?
简单来说就是选择“三核”:核心城市群、核心地段、核心配套。
当房地产平稳健康发展,购房者需求回归理性,那么大家看好的地方,必定形成了共识的。这些共识达成的地方,必定是众望所归,注定了会强者恒强。
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楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
文章到这里,观察员觉得也差不多了。至于文章中的三个启迪,就看各位各自理解了。
成都楼市观察员,一个有良心、有专业,三观比五官还正的观察员,值得你的信赖!
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油菜花 | 2020-12-20 08:00:36| 显示全部楼层
金融收紧,各方调控,只能平稳健康发展;共识达成,房价分化,只能回归理性需求。
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无为有处有还无 | 2020-12-20 08:22:22| 显示全部楼层
点赞,比喻浅显易懂,让我这个楼市小白看懂了一点点[偷笑][偷笑][偷笑]
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萍萍萍儿 | 2020-12-20 08:43:22| 显示全部楼层
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madquan | 2020-12-20 11:27:50| 显示全部楼层
一线一线的鱼肚白乘东风翻涌而上
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冷霜儿 | 2021-2-13 19:51:17| 显示全部楼层
相当不错
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十二篮球故事 | 2021-2-23 10:33:04| 显示全部楼层
记下了
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